报告发布方：中金企信国际咨询《住房租赁行业市场全景调研分析及投资可行性研究预测报告（2025版）-中金企信发布》

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一、定义及分类

住房租赁指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。按照租赁对象分类，住房租赁可分为住宅租赁、商业租赁和工业租赁；按照租赁方式分类，可分为整租和合租；按照租期分类，可分为长期租赁和短期租赁；按照租金支付周期分类，可分为月租、季租和年租等。

二、行业壁垒

1、品牌与信誉壁垒

在住房租赁市场中，品牌与信誉是企业的重要资产。知名品牌和良好信誉能够吸引更多的租客和投资者，提升企业的市场竞争力。然而，品牌与信誉的建立需要长时间的积累和大量的投入，包括优质的房源、完善的服务、高效的运营等。这使得新进入市场的企业难以在短时间内建立起强大的品牌与信誉，形成了品牌与信誉壁垒。

2、资本壁垒

住房租赁行业房行业属于资本密集型行业，具有投资规模大、建设周期长投资回收期长的特点。尤其是长租公寓和规模化运营领域，从房源的获取、装修、运营到后期的维护，都需要大量的资金投入。且一般情况下，租赁住房资产从开始建设到运营稳定成熟期通常需要3-5年。这使得小型企业和个人房东难以进入市场或扩大规模，形成了较高的资本壁垒。此外，随着市场竞争的加剧，企业还需要通过融资、并购等方式来增强自身实力，进一步加剧了资本壁垒。

3、技术与运营壁垒

随着科技的不断发展，住房租赁行业也在加速数字化转型。大数据、人工智能、物联网等技术的应用，使得企业在房源管理、租客服务、运营效率等方面得到了显著提升。然而，这些技术的应用需要企业具备相应的技术实力和运营经验，对于新进入市场的企业来说，技术和运营经验的缺乏或将成为限制其业务发展壮大的重大障碍，对其公司市场竞争力提升极为不利。

三、行业产业链分析

住房租赁产业链上游主要涉及房地产开发商、装修公司、家电、物业管理等，主要负责提供租赁房源、家用设备以及房屋维修保养，确保房屋的安全和舒适。中游为住房租赁服务。目前，我国房屋租赁市场主要被大型房地产企业以及中介服务机构占据。其中，大型房地产企业承包地产开发和房源销售等业务，其依托自身业务优势向下拓展，布局房屋租赁事业，迅速抢占市场；而房屋租赁中介机构主要面向个人房东，通过收集房源信息、发布租赁广告、提供带看服务等方式，帮助房东和租客实现对接，从而在房屋租赁市场占据重要地位。产业链下游主要包括个人租客、企业租客以及机构租客。

四、行业现状

我国住房租赁市场在政策引导下自2015年开启了快速发展模式，在“积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。近年来，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，国内重点城市住宅平均租金均呈现出较大幅度的下跌，尽管2023年以来经济恢复常态化运行，市场需求持续释放，但我国房屋租赁市场整体增速仍不及预期。数据显示，2023年我国住房租赁市场规模增长至3万亿元，较2016年复合增长4.6%。

租赁住房行业与区域人口流动性、房价等因素密切相关，对于人口持续流入的大城市，尤其是像上海的一线城市，其流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化等趋势，继续支持长租公寓需求，周期性特征并不明显。同时，由于租赁住房行业具有不可移动的典型特征，因而行业具有较强的区域性特性，目前集中式租赁住房用地多供应至国企或具有政府职能的平台公司，如华润置地有限公司、深圳市人才安居集团有限公司、重庆市地产集团有限公司、北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、西安市安居建设管理集团有限公司等等。

五、发展趋势

1、保障性租赁住房加速发展

随着“租购并举”住房制度的深入实施，保障性租赁住房将成为未来住房租赁市场的重要组成部分。政府将加大土地供应和财政投入，支持保障性租赁住房的建设和运营。这些房源将主要面向新市民、青年人等群体，提供租金相对较低、居住条件良好的住房选择。同时，政府还将加强对保障性租赁住房的监管，确保其符合相关标准和要求。未来，随着保障性租赁住房的加速发展，市场租金水平有望得到稳定，租客的居住权益将得到更好保障。

2、REITs在住房租赁市场中加快应用

REITs（房地产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，将在住房租赁市场中发挥越来越重要的作用。通过REITs，住房租赁企业可以将持有的租赁住房资产证券化，吸引更多投资者参与。这不仅可以为企业提供稳定的资金来源，降低融资成本，还可以帮助投资者实现资产的多元化配置和风险管理。未来，随着REITs市场的不断发展和完善，将有更多优质的住房租赁项目通过REITs实现资本化运作。这将进一步推动住房租赁市场的规范化和专业化发展，提升市场的整体运作效率。

3、数字化与智能化管理成为行业升级重要方向

在数字化和智能化的浪潮下，住房租赁行业也将迎来深刻的变革。通过运用大数据、人工智能、物联网等先进技术，企业可以实现房源信息的精准匹配、租赁流程的线上化以及运营管理的智能化。例如，企业可以利用大数据分析租客需求和行为习惯，为租客提供更加个性化的服务；通过智能门锁、智能电表等设备实现远程监控和自动化管理；利用AI客服系统提升客户服务效率和质量等。这些数字化和智能化的管理工具将大大提升住房租赁企业的运营效率和服务水平，为租客带来更加便捷、舒适的居住体验。