报告简介

　　2010年，东营房屋施工总面积680.58万平方米，同比增长30%；商品房竣工面积196.72万平方米，同比增长10%；商品房销售量同比有所下降，全市商品房销售面积292.49万平方米，同比下降7.3%；销售价格4202.5元/平方米，同比上涨9.1%。2010年，东营市房地产发展态势强劲，全年完成开发投资84亿余元。2010年的东营楼市呈现一波三折。促销季出现大涨，而在政策调控的影响之后，则跌入低谷。2010年东营楼市的“金三银四”出现了一个“小阳春”。第一季度房产交易量呈稳步上升趋势，尤其是3月份，增量房与存量房均呈现大幅上升。“金九银十”是房产交易飘红的季节。8至10月间开盘量最大，价格和成交量出现回升。8月份以后，东营市中心城房产均价为4990.29元/平方米。两次政策调控都带来了房产市场的低谷。“4?14新政”后，东营房价停止了连续疯涨，交易进入了低谷，导致5月份房价比4月份下降了0.3%。“9?29新政”落地，疯跑的楼市列车迎面突亮红灯。国庆长假之前楼市增量房签约量日均30余套，而在长假期间日均签约不足10套。

　　2010年，市场的走势牵动着广大老百姓的心。2010年，在党中央、国务院一系列房地产市场调控政策作用下，全国房地产市场运行总体平稳，房地产开发投资高速增长；商品房销售增幅上半年高位回落，下半年运行平稳；企业资金来源增速高位回落。统计显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；其中，1-12月增速比1-11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。随着东营市房地产市场的迅速发展，东营房地产市场逐渐从单一的多层住宅发展为小高层、复式楼、、洋房等多元化房地产市场，面积也从70平方米二居室户型衍生为以三居室为主，复式、洋房为主的大户型住宅，可以说现在的市场是各种户型应有尽有，基本满足了社会各阶层对于住房的需求，购房者基本上能够根据自身的实际情况购买到如愿的房子。现阶段的东营市房地产市场，客户来源主要是胜利油田的无房户、企业员工、外来做生意人员等。他们收入相对稳定却不富足，100-120平方米小面积大户型的住房是他们最大的需求，而目前主要楼盘的主力面积也大都集中在100-120平方米之间。

　　本在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产业协会、东营市统计局、东营市国土资源局、东营市房产管理局、东营房地产信息中心、、国内外相关刊物杂志的基础信息以及东营房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对东营房地产相关企业的实地调查，对东营房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了东营房地产行业的前景与风险。

报告用途及价值

　　本东营房地产行业报告，揭示了东营房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录

第一部分 东营房地产发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2010年世界房地产市场分析 1
一、2010年全球房地产市场复苏 1
二、2010年全球房地产投资额 1
三、2010年全球房地产交易额 2
四、2010年全球房地产坏账情况 3
五、全球房地产直接投资制约情况 4
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析 5
一、中美房地产对各资源供应国的影响 5
二、中美房地产对世界经济发展的影响 6
三、中国房地产对各行业发展的影响分析 7
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响 10
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义 11
一、2011年全球房地产市场投资预测 11
二、2011年全球向好 12
三、2011年美国房地产预测 12

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析 15
一、住房潜在需求分析 15
二、我国购置未开发土地情况 17
三、我国房地产价格情况分析 18
四、我国房地产市场调整分析 25
第二节 2010年房地产市场运行分析 28
一、2010年房地产市场运行指标分析 28
二、2010年房地产市场运行总体情况 40
三、2010年房地产开发完成情况 42
四、2010年商品房销售情况 47
五、2010年房地产开发企业资金来源情况 48
六、房地产企业景气指数止跌回升 54
七、2010年全国房地产开发景气指数 55
第三节 2010年我国大中城市房屋市场销售价格指数 62
一、2010年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 62
二、2010年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 70
三、2010年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 77
四、2010年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 83
第四节 2011年1月全国房地产市场分析 89
一、2011年1月房地产市场分析 89
二、2011年1月中国百城住宅价格指数 91
第五节 2010年中国房地产市场发展分析 92
一、2010年中国房地产行业发展概述 92
二、2010年中国房地产全行业发展形势 93
三、2010年我国房地产调整空间情况 93
四、二、三线城市房地产市场发展潜力 94
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素 104
一、2010我国房地产市场形势分析 104
二、2010年房地产市场影响因素分析 105
三、2010年房地产市场政策环境分析 107
四、2011年房地产市场在盘整中转型 114

第三章 东营房地产行业发展分析
第一节 东营土地市场分析 121
一、2010年东营市国土局供地情况 121
二、2011年东营市地使用权出让情况 123
三、东营将开发期限纳入土地出让条件 125
四、垦利纳入中心城区范围 126
第二节 2010年东营房地产市场分析 128
一、2010年东营房地产市场 128
二、2010年东营楼市布局分析 131
三、2010年东营楼市政策分析 134
四、2010年东营楼市综合分析 137
第三节 2010年东营房地产市场供需分析 141
一、2010年东营房地产市场供给总量分析 141
二、2010年东营房地产市场需求总量分析 141
三、2010年东营房地产市场价格走势分析 141

第四章 东营房地产细分市场分析
第一节 2010-2011年东营住宅市场分析 145
一、2010年1季度东营住宅市场分析 145
二、2011年1月份东营住宅市场分析 146
三、2011年高层住宅项目 146
第二节 2010年东营二手房市场分析 147
一、2010年东营二手市场发展形势 147
二、2010年东营二手房交易情况 149
三、东营市二手房交易实施第三方资金托管 150
第三节 2010-2011年年东营市场分析 153
一、2011年东营市场将有十家写字楼集中放量 153
二、东营房地产投资的新热点 153
三、2011年1月份东营写字楼市场分析 156
第四节 2010-2011年东营商业地产市场分析 156

第五章 2010年东营房地产消费市场分析
第一节 东营房地产消费者收入分析 161
一、东营人口、人民生活分析 161
二、“十一五”时期东营居民购买力和消费市场分析 162
三、“十一五”时期东营市经济社会发展成就 164
四、2010年东营整体水平 167
第二节 东营房地产市场消费需求分析 169
一、东营房地产市场的消费需求变化 169
二、东营房地产行业的需求情况分析 172
三、2011年东营楼盘排行榜 174
第三节 2010年东营房地产消费者调查 175
一、房地产消费者对现时楼价的评价 175
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期 175
三、房地产消费者预期楼价走势分析 175
四、房地产消费者购房计划 176
五、房地产消费者中主导消费群体 178
六、房地产消费者中购买主力群体 178
七、房地产消费者二次购房情况调查 178
八、房地产消费者购房首选区域 179
九、房地产消费者购房心理价位区间 179

第六章 东营房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2010年东营房地产行业投资情况分析 181
一、2010年东营市房地产开发投入 181
二、东营金融商务区建设情况 181
三、东营市鼓励外商投资暂行办法 182
第二节 东营房地产行业投资机会分析 186
一、2010年山东省建筑业发展 186
二、东营地要位置分析 187
三、东营四大商圈形成 189
四、2011年东营区重点工程 200
第三节 东营房地产行业发展前景分析 202
一、东营住房城乡建设创新规划 202
二、2011年住房和城乡建设部发出通知调整住房公积金存贷款利率 202
三、东营中心城控制性规划 203
四、调控细则对房地产投资方向影响 204

第二部分 东营房地产市场竞争格局与形势
第七章 东营房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析 207
一、2010年我国房地产竞争形势分析 207
二、2010年我国房地产市场集中度分析 208
三、2010年我国房地产企业成长能力分析 209
第二节 东营房地产竞争分析 210
一、东营外地房地产企业 210
二、地产大企业进军东营 214
三、东营房地产竞争格局改变 217
第三节 东营房地产行业集中度分析 220
第四节 东营房地产行业竞争格局分析 230
一、2010年东营房地产行业竞争分析 230
二、2010年东营房地产市场竞争分析 230
三、2011-2015年东营房地产竞争策略分析 237

第八章 2010年东营房地产行业发展形势分析
第一节 东营房地产行业发展概况 241
一、2010年东营房地产业健康持续发展 241
二、东营楼市正走向良性轨道 246
三、东营实施监管房产销售 248
第二节 2010年东营房地产行业市场情况分析 249
一、2010年东营楼市房价变化 249
二、2010年东营房地产市场形势 251
第三节 2010年东营房地产产销状况分析 253
一、2010年东营中心城出售房屋情况 253
二、2010年东营市商品房销售额增长 254
三、2010年东营楼市运行分析 255

第三部分 东营房地产行业赢利水平与企业分析
第九章 东营房地产行业整体运行指标分析
第一节 2010年东营房地产行业总体规模分析 261
一、企业数量结构分析 261
二、行业规模情况分析 261
第二节 2010年东营房地产行业财务指标总体分析 262
一、行业盈利能力分析 262
二、行业偿债能力分析 263

第十章 东营房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析 265
一、2010年东营房地产原材料价格走势 265
二、2010年东营房地产行业人工成本分析 269
三、2010年东营房地产行业营销成本分析 269
第二节 盈利水平分析 269
一、东营市场影响房地产价格水平的因素 269
二、2010年山东房地产行业价格走势 271
三、2010年东营房地产行业资金周转情况 272
四、2010年东营房地产行业赢利能力 274

第十一章 东营房地产重点企业发展分析
第一节 山东众成地产有限公司 277
一、企业概况 277
二、企业发展分析 278
第二节 山东金辰建设集团有限公司 279
一、企业概况 279
二、2010年经营状况 280
第三节 山东海通地产有限责任公司 280
一、企业概况 280
二、2010年经营状况 281
第四节 胜利油田胜利房地产有限责任公司 281
一、企业概况 281
二、2010年经营状况 282
第五节 山东万达地产有限公司 282
一、企业概况 282
二、2010年经营状况 283
第六节 东营新邦房地产有限责任公司 283
第七节 东营绿苑房地产开发有限责任公司 283
第八节 东营华东房地产开发有限公司 284

第四部分 东营房地产投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析 285
一、房地产市场进入退出门槛分析 285
二、宏观政策规范完善房地产市场 289
三、一线城市房地产市场情况分析 291
四、二三线城市房地产的需求分析 294
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析 296
一、金融与房地产结合发展模式 296
二、房地产投资情况分析 298
三、外资进入房地产市场的特征 298
四、外资关注重点 299
五、2011年中国并购市场 300
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析 301
一、宏观调控对房地产市场影响趋势 301
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势 302
第四节 我国房地产融资策略分析 304
一、中国房地产融资模式分析 304
二、2010年房地产中小公司融资策略分析 306
三、2010年我国中小型房地产企业融资出路分析 308

第十三章 东营房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征 313
一、行业的周期性 313
二、行业的区域性 318
三、行业的上下游 320
第二节 行业投资形势分析 321
一、行业进入壁垒 321
二、行业SWOT分析 323
三、行业五力模型分析 325
第三节 东营房地产行业投资策略研究 328
一、东营房地产行业投资战略研究 328
二、2010年我国房地产行业投资策略 329
三、2010年东营房地产行业投资策略 330
四、2011-2015年全国房地产投资策略 331
五、2011-2015年东营房地产行业投资策略 332

第十四章 东营房地产行业投资风险预警
第一节 影响东营房地产行业发展的主要因素 339
一、2010年影响东营房地产行业运行的有利因素 339
二、2010年影响东营房地产行业运行的稳定因素 340
三、2010年影响东营房地产行业运行的不利因素 346
第二节 东营房地产行业投资风险预警 348
一、2011-2015年东营房地产行业市场风险预测 348
二、2011-2015年东营房地产行业政策风险预测 349
三、2011-2015年东营房地产行业经营风险预测 354
四、2011-2015年东营房地产行业其他风险预测 355

第五部分 东营房地产行业发展趋势与规划建议
第十五章 东营房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析 363
一、2011年全球房地产趋势 363
二、2011年全国房地产市场走势 366
第二节 2011-2015年东营房地产市场趋势分析 367
一、2011-2015年东营楼市走向 367
二、2011年房地产政策下东营楼市走势 370
三、2011年东营房地产市场展望 372
第三节 2011-2015年东营房地产行业供需预测 376
一、2011-2015年东营房地产供给预测 376
二、2011-2015年东营房地产需求预测 377
三、2011-2015年东营房地产价格预测 377
第四节 2011-2015年东营房地产行业规划建议 377
一、2011-2015年东营房地产行业整体规划 377
二、2011-2015年东营房地产行业发展预测 380

第十六章 东营房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析 383
一、房地产营销策略 383
二、东营房地产行业发展建议 390
三、东营房地产发展战略思考 391
第二节 提高东营房地产企业竞争力的策略 393
一、提高东营房地产企业核心竞争力的对策 393
二、影响东营房地产企业核心竞争力的因素及提升途径 397
三、提高东营房地产企业竞争力的策略 398
第三节 对东营房地产品牌的战略思考 401
一、东营房地产品牌的特性和作用 401
二、东营房地产品牌价值战略研究 401
三、东营房地产品牌竞争趋势 401
四、东营房地产企业品牌发展战略 402
五、东营市房地产开发行业的建议 403

附录
附录一东营市土地经营管理暂行办法 405
附录二东营市土地利用总体规划 412