报告简介

　　商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺具有高成长、高增值的特性。

　　改革开放以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商品化的时代。敏捷的先知者抓住机遇、率先介入，低成本、高产出，取得了辉煌的业绩和丰厚的回报。在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下，商铺市场迅速成为市场关注的焦点之一。

　　2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，受此影响，观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。

　　2011年，房地产调控政策的继续深化，令住宅市场投资越显乏力，避开政策风险的商用物业市场利好频传，商铺市场的发展形势持续向好。

　　2012年以来，政府多次强调房地产市场调控政策将坚定实施，不在调控政策之列的商铺市场，其契机依然明显。

　　未来我国市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“十年”即将来临。随着我国城市化的不断推进和国民消费能力的不断提高，将稳步增长，从而将持续推动我国商铺地产的稳健增长，预计未来五年（2013-2017年）商业营业用房投资额仍将维持快速增长势头。

报告用途及价值

　　本主要依据国家统计局、国家发改委、国家商务部、中国协会、国内外相关刊物的基础信息以及商铺地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，首先介绍了商铺的概念、分类和价格决定因素等，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产做了现状分析、投资分析及前景分析，接着具体分析了北京、上海、广州、深圳等主要城市商铺地产的发展情况。随后介绍了重点商铺地产企业的运营状况，最后对商铺地产进行了投资分析和未来发展前景趋势分析。

　　本商铺地产行业发展分析报告，为商铺地产开发、经营、投资等企业和个人在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录

第一部分  商铺地产行业发展分析

第一章 商铺地产概述 1
第一节 商铺相关概念 1
一、商铺的定义 1
二、商铺选址的依据 2
三、商铺户型分割概述 7
第二节 商铺的分类 11
一、按照开发形式分类 11
二、按照投资价值分类 13
三、按照商铺的位置形式分类 16
第三节 商铺价格的决定因素 17
一、租金水平 18
二、流通力和第三产业发达程度 19
三、成长空间 19
四、投资渠道 20

第二章 中国 22
第一节 商业地产概述 22
一、商业地产的定义 22
二、商业地产开发的前提 23
三、商业地产与城市化 26
四、商业地产的招商特征 30
第二节 中国商业地产概况 34
一、商业地产成为的新增长点 34
二、中国商业地产已进入新时代 34
三、中国商业地产市场的特征与机遇 36
四、商业地产在城市经济中的地位和作用 38
第三节 2011-2013年商业地产发展状况分析 38
一、2011年中国商业地产发展状况分析 38
二、2012年中国商业地产发展状况分析 53
三、2013年中国商业地产行业发展展望 61
四、2013年中国商业地产投资机会分析 62
第四节 对商业地产成功开发的重要性 69
一、提升物业管理企业竞争力 69
二、项目开发设计阶段的物业管理工作 72
三、物业管理在施工阶段的角色 72
四、物业管理在接管验收阶段的前期介入 73
五、管理的重新定位 76
第五节 商业地产发展中出现的问题 80
一、2012年商业地产发展的三大障碍 80
二、商业地产中存在的问题 83
三、中国商业地产现存的误区及原因 88
四、商业地产经营现状及危机分析 92
第六节 商业地产的发展策略 94
一、中国商业地产发展的对策 94
二、把脉中国商业地产定位 99
三、商业地产要求专业化服务 101
四、转战商业地产：简约而不简单 104

第三章 中国商铺地产发展分析 108
第一节 中国商铺地产概况 108
一、中国商铺地产大量涌现 108
二、2011年中国商铺地产市场回顾 108
三、2012年中国商铺地产市场的特点 110
四、2012北京等九大城市商铺租价表 112
五、2012年社区商铺成为热钱聚集地 113
六、2012年全国商铺出租情况分析 114
七、2012年全国主要城市优质零售物业租金分析 116
八、中国中小城市商铺地产面临新机遇 117
第二节 全国地铁商铺比较分析 120
一、北京 120
二、上海 121
三、广州 126
四、深圳 128
第三节 商铺地产租赁市场 129
一、商铺租赁的种类 129
二、中国商铺租赁市场的门槛效应分析 130
三、商铺租赁需要留意的问题 130
四、商铺出租的四个影响因素 135
第四节 商铺地产面临的问题 137
一、商铺市场四大需改善的问题 137
二、商铺投资热中的冷思考 139
三、商铺市场遭遇三大瓶颈 141
四、虚拟产权式商铺的法律问题分析 141

第二部分  商铺地产细分市场分析

第四章 社区商铺地产 153
第一节 社区商铺概述 153
一、社区商铺的类型 153
二、社区商铺的特点 153
第二节 社区商业现状 156
一、中国社区商业的现状概括 156
二、中国社区商业现状的特征 160
三、发展社区商业的途径 162
四、商务部发布《关于加快我国社区商业发展的指导意见》 163
第三节 社区商铺地产现状分析 166
一、中国商业网点区商铺发展情况 166
二、中国小规模社区商铺受追捧 170
三、社区商铺发展势头强劲 170
四、社区商铺的营销对策分析 170
第四节 社区商铺投资分析 173
一、社区商铺投资过程中的注意事项 173
二、社区商铺投资需要考察的因素 174
三、社区商铺投资的技巧简析 178
四、社区商铺投资宝典 180
第五节 社区商铺地产发展前景分析 183
一、社区商铺发展前景广阔 183
二、社区商业的发展趋势分析 185
三、社区商铺租赁市场前景看好 186

第五章 商业街商铺地产 187
第一节 商业街商铺概述 187
一、商业街商铺的类型 187
二、商业街商铺的特点 188
第二节 商业街商铺地产现状分析 191
一、商业街商铺尝试商场化经营 191
二、“住改商”禁止商业街商铺租售热 192
三、特色商业街专业商铺成新宠 199
第三节 商业街商铺物业管理分析 200
一、商业街商铺功能体现 200
二、商业街商铺物业管理的重点 200
三、商业街商铺物业的管理与营运 202
四、商业街的商铺生命维系重点 203
第四节 商业街商铺地产投资分析 204
一、投资商业街商铺需要考查的因素 204
二、专业街商铺投资分析 206
三、复合商业街商铺投资分析 207

第六章 其它类型商铺地产 209
第一节 市场类商铺 209
一、市场类商铺的类型 209
二、专业市场商铺的特点 209
三、综合市场商铺的特点 211
第二节 百货商场、商铺 212
一、百货商场商铺的特点 212
二、购物中心商铺的特点 213
三、百货商场、购物中心商铺投资策略 214
第三节 商务楼、商铺 214
一、商务楼、写字楼商铺的类型 214
二、商务楼、写字楼底商商铺的特点 215
三、商务楼、写字楼零散商铺的特点 216
四、商务楼、写字楼底商商铺投资分析 217
第四节 交通设施商铺 217
一、交通设施内部商铺的特点 217
二、交通设施外部商铺的特点 218
三、道路两侧商铺的特点 220
四、交通设施商铺投资策略 221
第五节 住宅底商商铺 221
一、住宅底层商铺的类型 221
二、住宅底商商铺的特点 223
三、住宅底商商铺的投资策略 224

第三部分  商铺地产主要地区市场分析

第七章 北京商铺地产 225
第一节 北京商铺地产发展分析 225
一、2011年度北京商铺市场回顾 225
二、2012年北京商铺市场供需问题分析 228
三、2012年北京商铺市场分析 231
四、2012年中高端购物中心供求分析 233
五、2012年北京优质零售物业市场分析 234
六、2012年商业地产市场特征分析 236
第二节 北京商铺地产区域分析 238
一、北京三大区域商铺市场分析 238
二、北京CBD东南商铺项目分析 242
第三节 北京商铺投资分析 247
一、北京商铺地产投资现状 247
二、北京商铺的空置原因分析 249
三、北京商铺地产投资市场风险分析 252
四、北京出现“化”商铺投资方式 256
五、2012年北京商铺投资情况分析 258
第四节 北京商铺地产未来发展趋势分析 259
一、北京商铺市场前景广阔 259
二、北京餐饮商铺供需前景看好 260
三、2013年北京商铺市场租金预测 261
四、北京商业地产市场走向和前景分析 263

第八章 上海商铺地产 269
第一节 2011年上海市商铺地产发展分析 269
一、2011年上海商铺市场分析 269
二、2011年上海商铺地产供应结构分析 270
三、2011年上海商铺市场价格分析 273
四、2011年上海商铺租赁价格指数分析 273
第二节 2012年上海商铺地产现状分析 277
一、2012年上海商铺市场存量分析 277
二、2012年上海商铺“扩张年” 278
三、2012年上海商铺市场分析 279
四、2012年上海优质零售物业市场分析 287
第三节 上海商铺地产投资分析 289
一、上海商铺投资回归理性 289
二、2012年上海商铺投资情况分析 290
三、上海产权式商铺投资策略 291
四、2012年江浙游资转战上海商铺 293
五、上海商铺投资在差异化中抢商机 296
第四节 上海商铺地产发展趋势 298
一、上海商铺开发趋势分析 298
二、上海商铺发展显现外移趋势 300
三、上海市副中心商铺将成热点 303
四、上海市郊商业地产前景广阔 304
五、上海零售商铺发展潜力大 306
六、上海个性化小型商铺前景看好 307

第九章 广州商铺地产 309
第一节 广州商铺地产发展回顾 309
一、2011年广州商铺市场回顾 309
二、2011年广州商铺市场分析 313
第二节 广州商铺现状分析 318
一、2012年广州商铺市场供需态势与成交均价分析 319
二、2012年广州商铺分析分析 319
三、2012年广州优质零售物业市场分析 320
四、2012年广州市各区二手商铺发展分析 322
五、2012年广州部分商铺最新动态 324
第三节 广州地区商铺市场分析 325
一、天河区 325
二、东山区 329
三、越秀区 333
四、荔湾区 337
五、海珠区 339
六、白云区 341
七、芳村区 345
八、番禺区 349
第四节 广州商铺地产投资分析 353
一、影响广州商铺市场的政策分析 353
二、广州商铺投资高潮到来 355
三、广州商铺投资的策略分析 356
四、广州高档商铺前景看好 359
五、广州新兴商铺投资前景及建议 360
六、广州小区商铺投资策略分析 361
七、广州四类商铺投资价值各不同 363
八、广州商铺市场的升值空间明显大增 364

第十章 深圳商铺地产 366
第一节 深圳商铺地产发展回顾 366
一、深圳五大商圈解析 366
二、深港商铺营销模式比较探析 367
三、2009年深圳商铺市场概况 370
四、2011年深圳商铺市场概况 372
五、2011年深圳商铺市场成交概况 374
第二节 深圳商铺地产现状解析 376
一、2012年深圳商铺市场分析 376
二、2012年深圳商铺分化严重 378
三、2012年成熟商圈与社区商铺表现两极化 379
四、2012年深圳优质零售物业市场分析 380
五、2012年深圳商铺租赁市场凸显活跃 382
六、2012年深圳商铺价格倒挂情况分析 384
第三节 深圳地铁商铺 389
一、深圳迎来地铁商业时代 389
二、深圳地铁商铺发展不佳 391
三、深圳地铁规划与未来发展机会 392
第四节 深圳商铺地产投资分析 394
一、2012年深圳商铺市场全面理性回归 394
二、2012年深圳商铺投资策略 397
三、2012年深圳商铺投资者瞄准关外市场 400
第五节 深圳商铺地产发展前景 404
一、深圳商铺市场发展潜力大 404
二、2013年深圳商铺进入集中放量期 407
三、2013年深圳不同类型商铺投资前景研析 409

第十一章 其它城市商铺地产 412
第一节 成都商铺地产概况 412
一、2012年成都商铺市场销售仍旺盛 412
二、2012年成都社区商铺“冷热不均” 413
三、2012年成都优质零售物业市场分析 416
四、成都社区商铺投资策略 417
五、成都二手商铺投资策略 421
六、成都商业地产的成熟度决定风险 422
第二节 西安商铺地产 424
一、西安三个商铺区域分析 424
二、西安商铺投资呈上升趋势 427
三、2012年西安优质零售物业市场分析 429
四、西安市商业地产面临的契机与挑战 430
第三节 天津商铺地产 434
一、2012年天津商铺市场 434
二、2012年天津地铁商铺发展分析 436
三、2012年天津优质零售物业市场分析 437
四、天津区域商铺市场投资策略 439
五、天津地铁商铺经营建议 441
六、天津社区商铺投资正当时 444
第四节 杭州商铺地产 446
一、2011年杭州商铺市场分析 446
二、2012年杭州商铺打起运河牌 451
三、2012年杭州商铺投资情况分析 457
四、2012年杭州优质零售物业市场分析 461
五、杭州商铺投资价值分析 462
六、杭州社区商铺发展新模式 466
七、杭州社区商铺投资建议分析 469

第四部分  商铺地产领先企业分析

第十二章 领先企业分析 471
第一节 富力地产 471
一、富力地产简介 471
二、富力集团创新投资“潮式传家铺”商铺 473
三、2011-2012年公司经营情况分析 474
四、2012年富力塑造商业地产新高度 482
五、富力集团住宅写字楼商铺齐面市 484
第二节 合生创展 485
一、合生创展简介 485
二、2011-2012年公司经营情况分析 486
三、2012年合生创展大力向商业地产进军 487
第三节 保利地产 489
一、保利地产简介 489
二、2011-2012年公司经营情况分析 490
三、2012年公司商业地产最新发展动态 494

第五部分  商铺地产行业投资及前景分析

第十三章 2013-2017年中国商铺地产投资分析 496
第一节 商铺投资概述 496
一、商铺投资的定义 496
二、商铺投资的分类 496
三、商铺投资的特点分析 497
四、具有投资价值的商铺特征分析 498
第二节 中国商铺地产投资现状分析 499
一、2012年中国商铺投资市场调查 500
二、国内商铺成房地产投资热点 511
三、商铺投资的前期理财解析 512
四、中国二手商铺投资分析 517
第三节 商铺投资与其它投资的比较分析 521
一、商铺投资与证券投资 521
二、商铺投资与住宅投资 522
三、商铺投资与写字楼投资 523
第四节 2013-2017年商铺地产投资风险分析 523
一、商铺投资的宏观风险 523
二、商铺投资的微观风险 523
三、商铺投资五重风险分析 524
四、产权式商铺的风险分析 529
第五节 2013-2017年商铺地产投资风险规避 532
一、投资者规避商铺风险的对策 532
二、避免商铺风险的具体操作步骤 534
三、商铺投资陷阱的避免措施 538
四、提高商铺投资成功率的方法 538
第六节 2013-2017年商铺地产投资趋势分析 540
一、商铺投资的新发展趋势分析 540
二、未来四大商铺投资热点 541
三、个人投资商铺须注意的十要点 543
四、怎样觅得性价比高的投资商铺 548

第十四章 2013-2017年中国商铺地产发展前景分析 551
第一节 2013-2017年商业地产发展趋势 551
一、2012年中国商业地产发展趋势透视及解析 551
二、由开发时代转向运营时代 558
三、“后奥运”商业地产：先消化再发展 560
四、二线城市商业地产提速发展 561
第二节 2013-2017年商铺地产可持续发展前景分析 563
一、商铺的可持续发展战略分析 563
二、未来中国商铺的发展走向 566
三、商铺的分化发展趋势 567
四、商铺下一轮发展将注重特色和功能 567

附录
附录一：中华人民共和国土地管理法 569
附录二：中华人民共和国城市房地产管理法 589
附录三：城市房地产开发经营管理条例 600
附录四：中国商铺100强 606